[필독] 내 보증금 지키는 방패, 전세계약서 '필수 특약' 완벽 정리

안녕하세요! 최근 전세 사기 이슈가 끊이지 않으면서 집을 구하는 청년들의 불안감이 커지고 있습니다. 저 역시 최근 청년버팀목 전세대출을 통해 전셋집을 구하며 가장 공을 들였던 부분이 바로 '특약 사항' 작성 단계였습니다.

계약서의 본문은 표준 양식을 따르지만, 특약 사항은 임대인과 임차인이 합의하여 추가하는 '맞춤형 법적 보호장치'입니다. 오늘은 내 소중한 보증금을 지키기 위해 계약서에 반드시 넣어야 할 꿀팁 특약들을 꼼꼼하게 짚어보겠습니다.

청년버팀목이나 HUG 안심전세대출을 이용할 때, 내 신용에는 문제가 없어도 건물 자체의 결격 사유로 대출이 거절되는 경우가 빈번합니다. 이때 계약금을 돌려받지 못하는 낭패를 막으려면 아래 문구가 필수입니다.

"임차인의 책임 없는 사유(목적물의 하자 등)로 인해 전세대출이 승인되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 수령한 계약금 전액을 임차인에게 즉시 반환한다."

이 특약이 없다면 대출 불가 시 계약금을 포기해야 할 수도 있으니, 공인중개사에게 반드시 요청하여 명시하시기 바랍니다.

전입신고와 확정일자를 갖추면 생기는 '대항력'은 신고 당일이 아닌 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 일부 악덕 임대인은 이 허점을 노려 잔금 당일 오후에 집을 담보로 대출을 받기도 합니다. 이를 차단하는 문구입니다.

"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 목적물에 대하여 저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 계약을 해제하며, 임대인은 임차인에게 손해배상금을 지급한다."

이 특약을 통해 대항력이 완벽히 생길 때까지 집의 깨끗한 상태를 유지하도록 법적 구속력을 부여해야 합니다.

집주인에게 세금 체납이 있다면 경매 시 내 보증금보다 세금이 먼저 변제됩니다. 겉으로 멀쩡해 보이는 집도 사실은 조세 채권에 묶여 있을 수 있으니 이를 확인하고 명문화해야 합니다.

"임대인은 본 계약 체결 당시 국세 및 지방세 체납이 없음을 확인하며, 만약 미납 사실이 확인되거나 잔금 전 압류 등이 발생할 경우 임차인은 본 계약을 해제하고 계약금 반환을 청구할 수 있다."

최근에는 계약 전 임대인의 동의 없이도 미납 국세 열람이 가능해졌으니, 서류 확인과 특약 기재를 병행하시는 것이 좋습니다.

HUG 전세보증금 반환보증보험은 내 보증금을 지킬 수 있는 마지막 보루입니다. 하지만 간혹 임대인의 협조가 없거나 건물의 부채 비율 때문에 가입이 안 되는 경우가 있습니다.

"임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조하며, 건물의 하자 등으로 인해 보증보험 가입이 불가할 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금 및 잔금 전액을 반환한다."

내가 살고 있는 집이 나도 모르는 사이에 다른 사람에게 매도되는 경우가 있습니다. 특히 '바지 사장'에게 명의가 넘어가는 사기를 방지하기 위해 이 조항이 유용합니다.

"본 계약 기간 중 목적물의 소유권이 이전될 경우, 임대인은 임차인에게 사전에 통지해야 하며, 임차인은 소유자 변경을 이유로 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 권리를 가진다."

부동산 중개인은 흔히 "요즘 이런 거 다 기본이라 안 써도 된다"거나 "집주인이 싫어한다"고 말하곤 합니다. 하지만 내 전 재산과 같은 보증금을 지키는 것은 중개인이 아니라 나 자신입니다.

각각의 부동산 마다 다르겠지만 대부분 특약사항에 대해서 기본적으로 들어가 있는 부분이 있지만 문구나 내용등에 미흡한 부분이 있다면 부동산 사장님이 계약서를 프린트하기 전에 특약사항을 체크해 보고 추가할 부분을 미리 얘기하시면 도움이 되실 겁니다.

꼭! 계약서에 사인하기 전에 특약사항을 챙겨두시길 바랍니다!

청년버팀목 전세대출을 준비하시는 분들 모두 위 특약 사항들을 꼼꼼히 챙기셔서, 안전하고 편안한 보금자리를 마련하시길 진심으로 응원합니다!

글을 마무리하며 오늘 포스팅이 도움되셨으면 좋겠습니다. 다음에도 유익한 정보를 전달해드릴 수 있는 게시글을 올리도록 하겠습니다!

다들 안전한 부동산 계약을 하시길!~

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